在中国城镇化快速推进的过程中，县级城市作为大中城市之尾、农村之首，可以担当起推动城镇化发展强有力的战略载体。然而县级城市在城镇化建设的过程中面临着诸多困局，其中最突出的问题是缺乏系统圈规划布局和城市运营战略。根据笔者在多个县级城市进行城市商业咨询的经验，笔者建议要摆脱困局，可以立足系统思维，先构建完善的城市商业布局体系。

现实需要：提高商业坪效

    县城相对于大中城市来说，农民可以就近转移，进城门槛和成本更低，建设规模适中，也更易操作。相对于建制镇来说，县城所形成的聚集效应和辐射作用更优，城镇化效果也更明显，更加符合中国广大农村人口城市化的需要。

县级城市人均商业面积偏低。换句话说，商业地产开发相对不足，增长空间比较大。县级城市的商业坪效（坪效=销售额÷门店营业面积）水平很低，本地的消费是外流的，而且外流的比较厉害。比如一些发达地区的县级城市人均GDP甚至超过了大城市，但是在人均消费零售总额上与大城市落差巨大。

    根据笔者研究：商业地产发展与当地经济发展、商业形态、人均收入水平等各方面正相关。对于县级城市而言，一个城市的GDP水平取决于两方面：产能和消费水平。而作为商业地产常规考核的四个指标（经济发展水平、交通便利程度、城市基础设施及社会服务水平、城市性质）中除经济发展水平为城市产能考核指标外，其他三大指标均为消费考核指标。由于坪效其着眼点是“效”，所以，在现今购物中心频繁送券打折的情况下，把营业额作为计算公式的分子，不能真实反映经营面积的效益，从而产生了把毛利额因素考虑进去的做法。以购物中心为例，店里不同的位置，所吸引的客户数也不同。一楼入口处，通常是最容易吸引目光的地方， 在这样的黄金地段一般会放置能赚取最大利润的货品，所以你会发现购物中心的一楼通常都是以金银饰品、名表名包、化妆品构成主要业态组合。

     由此可见，购物中心作为商业地产的投资工具和盈利工具，其最终的投资价值体现在它的商业盈利属性上，商业坪效则是购物中心投资并盈利的常用KPI指标。只不过许多县级城市的商业盈利不是通过持有经营实现盈利的产业模式而是通过快速开发快速变现的产品模式。笔者认为，任何商业地产项目都是由人气、资金、商品、功能、管理五大产业要素组成，符合上述市场要素组合则能促成项目的最终成功，否则项目必将陷入困境，抑或导致项目运营失败。

当务之急：科学系统规划城市商圈功能组合

    系统规划经营思路是影响县城城镇化规模和方向的根本，但许多县级政府对此缺乏科学的考量。很多县城的城市规划经营仅是“照猫画虎”。许多县城招商心切，忽视当地资源优势，业态定位同质化现象较为严重，仿效大城市圈地，搞大规模的城市综合体和购物中心。也有许多县城重视房地产开发，却不重视商业经营，造成业态同质扎堆、销售火爆、经营门可罗雀、当地消费外流、城市空心化，城市商圈的发展思路缺乏系统和可持续性。

    在城市商圈规划布局上，很多县城追求“短平快”投资赢利模式，当地政府只管卖地不管城市运营，造成许多项目论证不充分、开发建设盲目无序。开发商在项目建造前缺乏招商先行市场先行的开发思路，主观采取“先开发后招商”的投资模式，造成许多商业项目功能布局过于集中、业态结构不合理、追求大而全导致项目去主题化经营，从而导致项目核心地段惨淡经营状况出现并成为城市形象败笔。

核心方向：商圈规划布局和城市运营战略

    科学分析和认识城市商圈变迁规律，进一步合理规划和布局城市新商圈，对于城市的繁荣发展意义重大。

商圈分析应考虑的因素：人口数量及特点（包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等）、建设状况（包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度）、社会因素（分析地区建设规划、公共设施以及本地区的人文等是否有利于百货商店的发展）、商业发展潜力（包括购买潜力和现有商场的经营状况）。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。

    商圈形成发展主要影响因素：零售商、消费者和商业业态。随着城市的发展，经济水平的提高，商圈的影响因素主要包括：交通发展和信息技术应用模糊了商圈边界、城市空心化改变了商圈内消费者结构、商业业态不断创新促使传统商圈内核发生裂变。

    总之，县级城市的快速发展，社会的进步带来城市商圈的巨大变化，商圈变迁也是县级城市商业体系重新规划和布局的过程。传统商圈向着特色化、专业化、多样化演变，需要提升商圈的竞争能力。而新兴商圈将由单纯购物场所向提供购物体验和娱乐的生态型、休闲型商圈转变，因此科学地认识县级城市商圈变迁规律、系统总结经验有利于当地商业系统的完善和发展。

来源:中国房地产杂志社    作者:朱 奇 作者系优韬商业顾问机构总经理